Métricas clave para evaluar una inversión
CAP Rate (Tasa de Capitalización)
El CAP rate es la métrica más importante. Se calcula: (Arriendo Anual / Precio de Compra) × 100. Un CAP rate de 5% significa que recibes el 5% del valor de la propiedad en arriendo cada año. En Chile, un CAP rate sobre 4% es bueno.
Relación Dividendo / Arriendo
Si el arriendo cubre el 100% del dividendo, tu departamento "se paga solo". Sobre 85% es una buena inversión. Bajo 70% debes evaluar si la plusvalía compensa el déficit mensual. Usa nuestra calculadora para obtener estos números exactos.
Plusvalía
Históricamente los departamentos en Chile se valorizan entre 3% y 5% anual, dependiendo de la comuna. Este dato es estimado y no garantiza retorno futuro.
Estrategias de inversión
Comprar en blanco para vender en entrega
Compras a precio de pre-venta (10-15% más barato) y vendes cuando el proyecto está terminado. El riesgo es bajo si el proyecto es de una inmobiliaria sólida.
Comprar para arrendar (renta)
La estrategia clásica. Compras un departamento, lo arriendas, y el arriendo paga el dividendo. Funciona mejor en comunas con alta demanda de arriendo como San Miguel, Santiago Centro, Estación Central.
Departamentos amoblados / Airbnb
Mayor rentabilidad por noche pero más trabajo de gestión y regulación variable según la comuna. No recomendado como primera inversión.
Cómo elegir un departamento de inversión
- Calcula la rentabilidad — Usa la calculadora de inversión antes de todo.
- Evalúa la ubicación — Cercanía a metro, universidades, hospitales = alta demanda de arriendo. Revisa el score de ubicación.
- Compara opciones — Usa el comparador para ver qué proyecto tiene mejor relación precio/arriendo.
- Prefiere estudios y 1 dormitorio — Son los más fáciles de arrendar y tienen mejor CAP rate.
- Aprovecha el bono pie — Reduce tu inversión inicial. Ver proyectos con bono pie.